Reforme de l’immobilier commercial

Faut pas "Charié" !

La fameuse CDEC (autorisation préalable à la construction de surface commerciale) est récemment morte, remplacée par la CDAC qui le sera bientôt à son tour. Ces lois, qui datent de Jean Royer (1973) ont fait leur temps. Le monde change, les lois aussi. Jean-Paul Charié, député du Loiret et rapporteur de la mission sur l’urbanisme commercial, a tiré la leçon des erreurs et des errements de ses prédécesseurs.

Il nous a concocté une loi (qui portera son nom) plus proche des vrais besoins de la cité et surtout des commerçants (les commerces sont désormais définis en fonction de leur usage et non de leur superficie, il propose des solutions pour les dépanneurs et installateurs, etc.). Il en profite pour dénoncer les abus de toutes sortes liés au système précédent et stigmatiser les capitalistes irresponsables et égocentriques (parmi lesquels les grandes surfaces). Bref, un concentré d’humour, de pragmatisme et surtout une façon totalement nouvelle d’aborder de vieilles problématiques.

propos recueillis par Marie-José NICOL
Confortique Magazine
n° 207 février 2009

Confortique Magazine : Outre, cette future loi qui portera votre nom, vous êtes également le rapporteur de la LME (Loi de Modernisation de l’Economie). La réduction des délais de paiement défraye la chronique. L’enfer étant pavé de bonnes intentions, les effets pervers existent, notamment, celui d’une demande d’escompte plus importante. Ce risque est d’autant plus réel dans les configurations de marché où les fournisseurs sont des PME et les clients des grands distributeurs.

Jean-Paul Charié : Tout d’abord, nous acceptons qu’au regard de délais de paiement plus courts (60 jours ou 45 jours fin de mois), il existe pour le client des compensations comme de l’escompte. Mais ce dernier doit rester dans des limites raisonnables : pas plus de 0,5 % par mois.

Confortique Magazine : Encore faut-il qu’il existe des sanctions pour que ces belles intentions ne restent pas lettre morte.

Jean-Paul Charié : Avant les sanctions, il faut des contrôles. C’est pourquoi je préside la Commission d’Exa­­men des Pratiques Commerciales (CPEC) qui doit veiller à dénoncer les pratiques illégales comme les abus de dépendance économique. Ensuite, en fin d’année, les commissaires aux comptes seront tenus de révéler les données exactes concernant les délais de paiement et de dénoncer les mauvais élèves. Des sanctions civiles et pénales pourront alors être prises. Le ministère public pourra demander une amende civile jusqu’à 2 millions d’euros pour non respect des délais. Il est aussi prévu des amendes pénales jusqu’à 15 000 €.

24 milliards pour les besoins en fonds de roulement !

Confortique Magazine : Les experts estiment que cette réduction engendre un risque important de disparition de près de 30 % des commerces, notamment chez ceux de l’équipement de la maison qui gère des stocks à rotation lente. N’eut-il pas été plus judicieux d’étaler cette mesure dans le temps.

Jean-Paul Charié : Nous l’avons fait en acceptant que des accords dérogatoires soient signés entre les organisations professionnelles des fabricants et des distributeurs. Nous n’avons pas voulu aller au-delà, car il était urgent de mettre un terme au scandale que constituaient, pour la France, des délais de paiement à perte de vue. De plus, dans une conjoncture économique difficile, il nous faut protéger les PME industrielles.

Confortique Magazine : Là encore, l’intention est louable, mais si les PME perdent leurs clients, elles n’auront rien gagné. Par ailleurs, la disparition des petits commerces de proximité peut être très préjudiciable à l’économie (perte d’emploi) et à l’équilibre social du tissu urbain.

Jean-Paul Charié : Exact. Nous nous sommes effectivement posé la question des commerces qui gèrent des stocks à rotation lente. Nous avons donc pris des mesures pour co-financer leur fonds de roulement. C’est ainsi que 24 milliards d’euros ont été mis à la disposition des banques via la Caisse des Dépôts et Oséo. Par conséquent, aucun banquier qui aurait prêté de l’argent à un commerce sain avant la crise ne doit aujourd’hui lui refuser.

Les banquiers doivent changer de culture…

Confortique Magazine : Là encore, vous vous faites taxer d’angélisme par la profession : les banquiers, en France, ont toujours refusé de financer les besoins en fonds de roulement !

Jean-Paul Charié : C’est justement pour cela que l’Etat garantit désormais, au travers des fonds précités, les prêts pour les besoins en fonds de roulement liés aux raccourcissements des délais de paiement ! Cela dit, vous avez raison, les banquiers doivent changer de culture. Il est absolument inadmissible que les banquiers aient prêté autant d’argent à de grands comptes et n’aident pas les PME. Car enfin, ce ne sont pas les PME qui ont fait perdre 50 milliards aux banques ! Pires, ils se livrent même souvent à leur encontre à des pratiques quasi dilatoires en leur refusant des prêts, mais en abusant des autorisations de découvert bancaire à 17 % (alors qu’un prêt ne coûterait que 5 %). De plus, cette pratique du découvert permet au banquier une position constante de rapport de force vis-à-vis du dirigeant de la PME (puisqu’il peut le résilier à tout moment), ce qui n’est pas non plus acceptable. Enfin, pourquoi encourager le crédit à la consommation et prêter pour l’achat d’une maison ou d’un équipement et le refuser à un entrepreneur qui souhaite investir et développer une activité économique ?

… mais également les PME !

Confortique Magazine : Sans doute parce que dans le cas de l’entrepreneur se pose la question de la garantie du risque.

Jean-Paul Charié : Vous avez raison, les entrepreneurs également doivent changer de culture et apprendre à mieux communiquer avec leur banquier. Quant à la garantie du risque, il existe de nombreuses solutions qui ne sont pas exploitées. Par exemple, pour un commerçant, il peut mettre ses bâtiments et ses entrepôts en garantie. Un industriel peut placer ses machines en garantie. Il doit, en outre, accepter de faire appel plus souvent au leasing, etc.

Confortique Magazine : Et si cela ne fonctionne pas ? Le gouvernement a lui-même stigmatisé la mauvaise volonté des banquiers ! En pratique que doit faire un petit commerçant de la Creuse si, malgré tout, son banquier refuse de la suivre ?

Jean-Paul Charié : C’est simple. Ce commerçant appelle le TPG ou la Préfecture : nous avons mis en place un médiateur par département. L’en­semble de ce dispositif est supervisé par René Ricol, Médiateur national.

Immobilier, les aberrations de la LME

Confortique Magazine : Vous voulez réformer les lois sur l’urbanisme commercial, mais cela ne vient-il pas d’être fait, également dans le cadre de la LME ?

Jean-Paul Charié : Il s’agissait juste d’une évolution ! Les demandes d’autorisations préalables pour les surfaces de 300 à 1 000 m2 ont été juste assouplies. Ce faisant, les CDEC (Comité Départemental d’Equipement Commer­cial) sont devenus CDAC (Comité Départemental d’Aménagement du Commercial), mais la différence est mince.

Confortique Magazine : Justement, à cette occasion, il semble qu’il y ait eu des dérives et que certaines grandes surfaces en aient profité pour transformer en espace de vente des entrepôts, voire des parkings.

Jean-Paul Charié : Exact, il y a eu un bug ! Certains opérateurs ont profité de la mauvaise rédaction de cette loi, parue en août 2008, pour s’engouffrer dans la brèche. Avec la baisse de l’activité économique, elles avaient des entrepôts inutilisés qu’elles ont allègrement transformés en surface de vente. Je tiens à souligner que ces actions ont été pilotées par des puristes juridiques possédant de surcroît un esprit pervers et insolent ! Il est temps que les politiques reprennent la main sur ces capitalistes qui se sont enrichis en détournant les lois ! À noter que agir contre la perversité ou la délinquance économique c’est également une façon de sauver le capitalisme !

Gare au capitalisme sauvage !

Confortique Magazine : Belle déclaration de principe, mais en pratique comment allez-vous faire ? Car, même une nouvelle loi ne saurait être rétroactive.

Jean-Paul Charié : Déjà, la publication du décret d’application de cette loi, parue en novembre dernier en a corrigé les erreurs. Ensuite, nous allons nous aussi appliquer la loi à la lettre et vérifier que toutes les procédures ont été respectées. Ceux qui ont utilisé leur parking devront cesser, car il s’agit dans ce cas de vente au déballage (vente très encadrée et soumise à autorisation). Reste ceux qui ont utilisé leurs entrepôts. S’ils n’ont pas fait venir, avant l’ouverture, les commissions de sécurité, ils devront fermer ou alors se verront condamnés à des astreintes très importantes ! Les capitalistes qui ont pris les politiques de haut verront ainsi que ces derniers sont à la hauteur !

Non aux entrées de ville défigurées par le laisser-faire !

Confortique Magazine : De toute façon, toutes ces erreurs seront abrogées dans le cadre de la nouvelle loi que vous préparez et qui portera votre nom. La loi Charié en remplacement de la loi Royer !

Jean-Paul Charié : Effectivement, nous vivons dans un monde changeant et le commerce doit en permanence s’adapter. Pour survivre, comme l’industrie, il doit, lui aussi, être capable de créer de la valeur ajoutée pour répondre aux nouvelles attentes des consommateurs. Dans cette optique, la loi a pour mission d’animer, d’impulser et de soutenir la vitalité du commerce en favorisant la concurrence saine. Ceci sous-entend également que nous allons lutter contre les pratiques déloyales et anticoncurrentielles. Pour cela, en matière de commerce, il nous faut redonner la main aux politiques (qu’ils s’agissent des mairies, des communautés de communes, des instances régionales, etc.) non seulement sur l’urbanisme, mais également sur l’organisation du territoire. Depuis 30 ans, certains élus ont commis l’erreur de repousser les grandes surfaces à l’extérieur des villes. Ce faisant, les centres-villes se sont peu à peu désertifiés, suivant les locomotives de l’activité. Nous disons non aux entrées de villes totalement défigurées par le laisser-faire des politiques ! Nous voulons remuscler et redonner vie aux centres-villes et nous ne voulons plus d’implantation à l’extérieur des cités ! N’oublions pas que le commerce est source de lien social et de bien vivre ensemble. Il est par conséquent parfaitement aberrant de séparer les zones commerciales des zones d’habitation ou de bureaux !

Confortique Magazine : En parlant de pratiques anticommerciales, vous visez une fois encore les grandes surfaces.

Jean-Paul Charié : Attention, elles ne sont pas en la matière toutes logées à la même enseigne (c’est le cas de le dire). Certaines ont joué depuis longtemps la carte du centre-ville. Tel est le cas des Galeries Lafayette, de Monoprix et d’autres. En revanche, je dénonce les pratiques déloyales de certains libres-services.

Créer la mixité commerces-logements-bureaux en centre-ville

Confortique Magazine : Vos intentions sont, une fois encore excellentes, mais en pratique n’allez-vous pas engorger totalement la circulation, déjà difficile, dans les centres-villes ? Vous aboutiriez alors au contraire de l’effet recherché ?

Jean-Paul Charié : Nous y avons pen­sé ! Tout d’abord, laissez-moi souligner que l’externalisation des commerces à la périphérie des villes a induit des coûts importants pour les collectivités : infrastructures, etc. (même si cela a coûté moins cher aux acteurs économiques). Nous sommes parfaitement conscients du problème de la circulation et du risque d’engorgement. Nous allons créer à la périphérie des Centres de Distribution Urbains. Des entrepôts seront construits à la périphérie des villes et des camionnettes électriques livreront le commerçant au fur et à mesure de ses ventes. Cela lui permettra, en outre, de consacrer toute la superficie de son magasin à la vente au lieu d’en garder une partie, comme cela était le cas auparavant, pour les stocks.

Confortique Magazine : Cela semble en effet bien pensé. L’un des avantages de se situer à l’extérieur des villes résidait dans la faciliter de parking, indispensable au commerce. Comment allez-vous résoudre le problème en centre-ville ?

Jean-Paul Charié : Nous allons pratiquer un véritable urbanisme intelligent. Tout d’abord, les parkings seront mutualisés : plus question pour cha­que commerçant d’avoir ses propres parkings. Dans les villes où il est difficile de créer des parcs de stationnement et qui ne disposent pas de transport public, nous proposons un service de voiturier. Ensuite, nous allons appliquer la diversité des fonctions. Finis les ghettos commerciaux ou les zones-dortoirs, désormais, tous doivent vivre ensemble. Au-dessus des commerces, nous allons implanter des logements, des lycées ou même des centres administratifs. Nous l’avons déjà fait à Vaulx-en-Velin (un lycée surplombe des commerces) et cela fonctionne très bien. Autre avantage de cette mixité des genres, l’amélioration de la rentabilité des commerces peut atteindre 20 % (amélioration des coûts fonciers, diminution des charges, etc.). Attention, je parle bien de rentabilité et non de CA.

Confortique Magazine : Tout ceci est bien bel et beau, mais comment allez-vous vous y prendre ? Cela nécessite de profonds bouleversements.

Jean-Paul Charié : Nous allons commencer par 200 villes. Nous allons prendre des dispositifs qui obligeront les récalcitrants à suivre l’intérêt de la collectivité. Il ne serait pas logique qu’une poignée d’irréductibles bloquent des projets auxquels la grande majorité a souscrit. Pour le reste, nous nous adapterons. Soit nous réaménagerons, soit nous reconstruirons carrément. Pour que l’harmonie règne, nous allons créer une coordination départementale qui devra d’une part veiller à l’application des chartres (établies en fonction des particularismes régionaux) et d’autre part aux grandes implantations des très grandes surfaces.

Classer les commerces selon l’usage

Confortique Magazine : Vous avez également parlé d’une réforme des CDAC. Etes-vous, là également, aussi révolutionnaire ?

Jean-Paul Charié : Nous tentons d’être pragmatiques. Effectivement, aux traditionnelles notions de m2, nous proposons de substituer la notion d’envergure. Nous définissons quatre catégories de commerce. Tout d’abord, le commerce de proximité, celui où le consommateur réalise ses achats quotidiens, ensuite, les commerces d’agglomération, pour des achats hebdomadaires. Les commerces “départementaux” dont le rayonnement touche à plusieurs agglomérations… niveau regional ou national ; par exemple les surfaces de 35 000 m2.

Confortique Magazine : La grande majorité des commerces des marchés de l’aménagement de la maison entrent dans la 3e catégorie.

Jean-Paul Charié : Sans doute. Sauf ceux de très grande taille dont la zone de chalandise couvre plusieurs départements. Tel est le cas d’Ikéa ou du Village des marques, etc. Les Commis­sions départementales. Les SCOT (schema de coherence territoriale) et les PLU (plans locaux d’urbanisme) devront respecter ce document de partenariat d’amménagement commerciale en liaison avec les communes, édicteront des règles en fonc­tion des différents niveaux. L’objectif est de pouvoir obtenir une vraie vision départementale (parfois même interdépartementale) du commerce et d’équilibrer les tissus commerciaux entre les différentes commu­nes. À noter que Paris et les 8 départements qui forment l’Ile-de- France feront partie de la même entité. Enfin, pour veiller au bon fonctionnement de l’ensemble, un comité national de déploiement sera créé. Il entrera en fonction au plus tard dans le mois suivant la publication de la loi et sera créé pour trois ans.

Confortique Magazine : Ce projet de loi s’intéresse-t-il aux différents artisans, plombiers, installateurs, dépanneurs, etc. que le renchérissement des coûts de l’immobilier en centre-ville a également rejetés à la périphérie, les obligeant à de longs trajets (souvent plus de 3 heures par jour) pour rejoindre leur lieu de travail et visiter leurs clients.

Jean-Paul Charié : Vous avez d’autant plus raison que ces professions pourraient être qualifiées “d’utilités publiques” car sans elles, le commerce serait bancal. En effet, comment acheter un téléviseur, ou une antenne, une cuisine, etc. sans installateur ? Pour­tant, aujourd’hui un artisan doit dépenser près de 300 000 euros pour trouver le bon local ! Nous allons donc créer 500 unités de magasins à loyers modérés pour ces catégories d’artisans. Ces magasins rentreront dans la catégorie 1. Par ailleurs, nous pourrions en profiter pour concevoir des véhicules spécifiques Grenelle II d’intervention en centres urbains.

Confortique Magazine : Votre projet de loi recèle encore de nombreuses surprises comme la réhabilitation des logements en étages (parfois empêchés par la présence de commerce au rez-de-chaussée), la création de 200 jardins ouvriers, des soins à domicile dans 10 territoires pilotes et bien d’autres choses encore. Mais surtout, vous proposez 20 synergies thématiques pour les foires, salons congrès et autres événementiels.

Jean-Paul Charié : Effectivement. Savez-vous que chaque année, les foires, salons et congrès procurent plus de 7 milliards de retombées économiques à la France. Plus de 50 % des taux de remplissage des hôtels de Paris et de sa couronne dépendent directement de ces événements. Les foires, congrès et salons constituent l’une des rares activités dans le monde qui enregistrent un taux de croissance de 14 % par an. Face à cette manne, tous nos voisins européens ont su s’organiser. Il n’y a guère que nous qui perdions des parts de marchés alors que nous devrions en gagner. La réforme de l’urbanisme commercial permettra d’appliquer, sur 20 territoires, un nouveau concept d’organisation et de développement des événements d’affaires.

Confortique Magazine : Que d’idées intéressantes. Espérons qu’elles verront le jour.

Jean-Paul Charié : Malgré l’incroyable embouteillage législatif, l’Elysée veut aller vite et souhaite une application au 1er janvier 2010.

Confortique Magazine : Nul doute que l’ensemble de nos lecteurs se joint à nos vœux de réussite. Nous suivrons de près l’évolution de ce projet.

Jean-Paul Charié : Pour gérer la complexité de toutes ces questions, il nous faut une loi simple qui ne rentre pas dans les détails, car il est impossible de tout prévoir par la loi. Mais surtout, c’est affaire de bonne volonté, car créer une dynamique ne s’édicte pas !   •